Ein Investor, der Ende 2022 Anteile an einer SCPI gezeichnet hat, während die Zinsen stiegen, erhält heute eine höhere Ausschüttung als beim Kauf versprochen. Dies ist kein Einzelfall. Der durchschnittliche Ausschüttungszins des Marktes steigt im dritten Jahr in Folge und erreicht laut den Daten von ASPIM-IEIF etwa 4,9 % im Geschäftsjahr 2025. Für 2026 verändert sich diese Dynamik in der Betrachtung der Anlage.
SCPI-Rendite im kontinuierlichen Anstieg: drei Jahre des Wachstums
Oft wird die SCPI-Rendite als eine feste Zahl betrachtet. Die Realität vor Ort ist jedoch anders: der durchschnittliche Ausschüttungszins steigt seit 2023 und geht von 4,72 % im Jahr 2024 auf etwa 4,92 % im Jahr 2025. Dieser Aufwärtstrend über drei aufeinanderfolgende Jahre hebt die Stein-Papier-Anlage von den meisten Anlagen mit regelmäßigen Erträgen ab.
Für einen Investor zählt nicht die Rendite eines einzelnen Jahres, sondern die Entwicklung. Wenn man die SCPI-Rendite in Frankreich laut Immobserver analysiert, stellt man fest, dass dieses Wachstum mit einer Nettokapitalaufnahme verbunden ist, die 2025 bei 4,6 Milliarden Euro liegt, was einem Anstieg von 29 % im Vergleich zu 2024 entspricht.
Die Rückmeldungen variieren in diesem Punkt, aber mehrere Indikatoren stimmen überein: Die Bruttoaufnahme erreicht im Jahr 5,5 Milliarden Euro, und das vierte Quartal 2025 allein verzeichnet eine Nettokapitalaufnahme von 1,3 Milliarden Euro. Die Investoren kehren zu dieser Anlage zurück, und sie kommen zurück, weil die ausgeschütteten Erträge folgen.
Leistungsspanne der SCPI: Nicht alle Typologien sind gleichwertig
Der durchschnittliche Zinssatz verdeckt eine Realität, die die allgemeinen Rankings nicht zeigen. Die Streuung zwischen den Typologien der SCPI erreicht seltene Niveaus. Es geht nicht nur um den Unterschied zwischen Büros und Logistik: Die diversifizierten SCPI, die spezialisierten Fahrzeuge im Gesundheitswesen und die auf die Hotellerie ausgerichteten zeigen sehr unterschiedliche Entwicklungen.
Konkrete Beispiele zeigen, dass einige neuere SCPI die Marktmittelwerte deutlich übertreffen, während historische Fahrzeuge, insbesondere solche mit starker Exposition gegenüber Büros in der Île-de-France, stagnierende oder rückläufige Ausschüttungen verzeichnen. Für einen Investor, der 2026 einsteigt, ist die Wahl der Typologie ebenso wichtig wie der investierte Betrag.
Was die konzentrierte Kapitalaufnahme über den Markt offenbart
Die Kapitalaufnahme verteilt sich nicht gleichmäßig. Eine Handvoll SCPI zieht den Großteil der Zeichnungen an, was einen Konzentrationseffekt erzeugt. Die Fahrzeuge, die am meisten Kapital aufnehmen, sind oft diejenigen, die außerhalb Frankreichs investieren, insbesondere in der Eurozone, in Handels- oder Logistikimmobilien.
Für den Investor ist die Lehre einfach: eine SCPI nur nach ihrer vergangenen Rendite auszuwählen, ohne ihre Akquisitionsstrategie zu analysieren, führt zu Enttäuschungen. Man betrachtet den Ausschüttungszins, aber auch die Belegungsquote, die Art der Mietverträge und die geografische Lage der Immobilien.
Europäische SCPI und geografische Diversifizierung: ein Renditehebel für 2026
Die in Kontinentaleuropa (Deutschland, Niederlande, Spanien, Irland) investierten SCPI profitieren von einem doppelten Vorteil. Der erste ist steuerlicher Natur: Die ausländischen Mieteinnahmen sind dank bilateraler Steuerabkommen teilweise von der französischen Besteuerung befreit. Der zweite ist operationeller Natur: Diese Märkte bieten manchmal Bruttomietrenditen, die höher sind als die des französischen Marktes, insbesondere in den Segmenten Logistik und Gesundheit.
- Europäische SCPI ermöglichen es, Mieteinnahmen in Märkten zu erzielen, in denen die Leerstandsquoten niedrig bleiben, wie in den Niederlanden im Logistiksegment.
- Die reduzierte Besteuerung auf ausländische Einkünfte verbessert die Nettorendite für einen in Frankreich steuerpflichtigen Wohnsitz, ohne dass komplexe Strukturen erforderlich sind.
- Die geografische Diversifizierung verringert die Exposition gegenüber einem einzigen nationalen Immobilienzyklus, was den Einkommensfluss im Falle einer lokalen Umkehr schützt.
In der Praxis leidet ein Portfolio, das ausschließlich aus französischen SCPI besteht, stark unter den Preisadjustierungen bei Pariser Büros. Die Kombination von französischen und europäischen SCPI stabilisiert die ausgeschütteten Erträge über die Zeit.
Gesamtleistungsindikator: Was die PGA für den Vergleich der SCPI ändert
Seit kurzem taucht ein neuer Indikator in den Berichten auf: die Annualisierte Gesamtrendite (PGA). Während der Ausschüttungszins nur das laufende Einkommen im Verhältnis zum Anteilspreis misst, berücksichtigt die PGA auch die Veränderung des Anteilspreises selbst.
Für einen Investor ist der Unterschied konkret. Eine SCPI, die 5 % ausschüttet, deren Anteilspreis jedoch um 3 % sinkt, weist eine PGA von 2 % auf. Im Gegensatz dazu bietet eine SCPI mit 4,5 % Ausschüttung, deren Anteilspreis um 1 % steigt, eine PGA von 5,5 %. Die tatsächliche Rendite einer SCPI lässt sich nicht mehr auf einer einzigen Zeile ablesen.
Wie man die PGA vor der Zeichnung nutzt
Es wird empfohlen, die SCPI über mindestens drei Jahre hinweg unter Verwendung der PGA zu vergleichen, anstatt sich nur auf den Ausschüttungszins zu stützen. Fahrzeuge, die 2023-2024 Preisrückgänge bei Anteilen erlitten haben, können einen hohen Ausschüttungszins anzeigen (mechanischer Effekt der Berechnung auf einen reduzierten Anteilspreis), während sie gleichzeitig Vermögenswerte zerstören.
- Überprüfen, dass die PGA über drei Jahre positiv bleibt, bevor man zeichnet.
- Die PGA zwischen SCPI derselben Typologie vergleichen, um den Managementeffekt zu isolieren.
- Den Bestand an Anteilen, die auf Rücknahme warten, beobachten: Ein hohes Volumen (der Markt zeigt Ende 2025 etwa 2,8 Milliarden Euro an Anteilen, die auf Rücknahme warten) signalisiert ein Liquiditätsrisiko, das die zukünftige PGA belastet.
Der SCPI-Markt im Jahr 2026 ist nicht mehr der von 2019. Die Renditen steigen, aber die Auswahl des Fahrzeugs bestimmt den Großteil der Leistung. Ein Investor, der heute mit einem aktualisierten Bewertungsrahmen (PGA, europäische Diversifizierung, Analyse der konzentrierten Kapitalaufnahme) einsteigt, positioniert sich in einer Anlage, deren Rendite-Risiko-Verhältnis im Vergleich zu anderen Anlageklassen, die ohne direkte Verwaltung zugänglich sind, wettbewerbsfähig bleibt.