Een investeerder die eind 2022 aandelen in SCPI heeft gekocht, te midden van stijgende rente, ontvangt vandaag een hoger uitgekeerd inkomen dan beloofd bij de aankoop. Dit is geen op zichzelf staand geval. Het gemiddelde distributietarief van de markt stijgt voor het derde opeenvolgende jaar en bereikt ongeveer 4,9 % voor het boekjaar 2025 volgens gegevens van ASPIM-IEIF. Voor 2026 verandert deze dynamiek de kijk op de investering.
Voortdurende stijging van het rendement van SCPI: drie jaren van groei
Men spreekt vaak over het rendement van SCPI als een vast cijfer. De realiteit op de grond is anders: het gemiddelde distributietarief stijgt sinds 2023, van 4,72 % in 2024 naar ongeveer 4,92 % in 2025. Deze stijgende trend over drie opeenvolgende jaren onderscheidt de vastgoedpapieren van de meeste reguliere inkomensinvesteringen.
Wat telt voor een investeerder is niet het rendement van één enkel jaar, maar de traject. Wanneer we het rendement van SCPI in Frankrijk volgens Immobserver analyseren, zien we dat deze groei gepaard gaat met een netto-investeeropbrengst van 4,6 miljard euro in 2025, een stijging van 29 % ten opzichte van 2024.
De meningen hierover verschillen, maar verschillende indicatoren komen overeen: de bruto-investeeropbrengst bedraagt 5,5 miljard euro voor het jaar, en het vierde kwartaal van 2025 alleen al toont 1,3 miljard euro aan netto-investeeropbrengst. De investeerders keren terug naar de investering, en ze komen terug omdat het uitgekeerde inkomen volgt.
Verspreiding van SCPI-prestaties: niet alle typologieën zijn gelijk
Het gemiddelde tarief verbergt een realiteit die de algemene ranglijsten niet tonen. De spreiding tussen SCPI-typologieën bereikt zelden waargenomen niveaus. Het gaat niet alleen om het verschil tussen kantoren en logistiek: gediversifieerde SCPI’s, gespecialiseerde voertuigen in de gezondheidszorg en die gericht op de horeca vertonen zeer verschillende trajecten.
Concreet overschrijden sommige recente SCPI’s ruimschoots het markgemiddelde, terwijl historische voertuigen, met name die sterk blootgesteld aan de Parijse kantoren, zien dat hun distributie stagneert of terugloopt. Voor een investeerder die in 2026 instapt, weegt de keuze van de typologie even zwaar als het geïnvesteerde bedrag.
Wat de geconcentreerde inzameling onthult over de markt
De inzameling is niet gelijkmatig verdeeld. Een handvol SCPI’s vangt het grootste deel van de inschrijvingen, wat een concentratie-effect creëert. De voertuigen die het meest inzamelen, zijn vaak diegene die buiten Frankrijk investeren, met name in de eurozone, in commerciële of logistieke activa.
Voor de investeerder is de les eenvoudig: het selecteren van een SCPI op basis van het verleden rendement zonder de acquisitiestrategie te analyseren leidt tot teleurstellingen. Men kijkt naar het distributietarief, maar ook naar het bezettingspercentage, de aard van de huurcontracten en de geografische zone van de activa.
Europese SCPI’s en geografische diversificatie: een rendement hefboom in 2026
De SCPI’s die in continentaal Europa (Duitsland, Nederland, Spanje, Ierland) investeren, profiteren van een dubbel voordeel. Het eerste is fiscaal: buitenlandse onroerend goed inkomsten ontsnappen gedeeltelijk aan de Franse belasting door middel van bilaterale belastingverdragen. Het tweede is operationeel: deze markten bieden soms bruto huurinkomsten die hoger zijn dan die van de Franse markt, met name in de logistieke en gezondheidssegmenten.
- Europese SCPI’s maken het mogelijk om huurinkomsten te genereren in markten waar de leegstand laag blijft, zoals in Nederland in het logistieke segment.
- De verlaagde belasting op buitenlandse inkomsten verbetert het netto rendement voor een Franse belastingresident, zonder dat er complexe structuren nodig zijn.
- Geografische diversificatie vermindert de blootstelling aan één nationale vastgoedcyclus, wat de inkomstenstroom beschermt in geval van lokale omkeringen.
In de praktijk ondervindt een portefeuille die uitsluitend uit Franse SCPI’s bestaat de gevolgen van prijsaanpassingen op de Parijse kantoren. Het combineren van Franse en Europese SCPI’s stabiliseert het uitgekeerde inkomen op de lange termijn.
Algemene prestatie-indicator: wat de PGA verandert voor het vergelijken van SCPI’s
Onlangs is er een nieuwe indicator verschenen in de rapportages: de Geannualiseerde Totale Prestatie (PGA). Waar het distributietarief alleen het huidige inkomen in verhouding tot de prijs van het aandeel meet, integreert de PGA ook de prijsverandering van het aandeel zelf.
Voor een investeerder is het verschil concreet. Een SCPI die 5 % uitkeert maar waarvan de aandeelprijs met 3 % daalt, heeft een PGA van 2 %. Omgekeerd biedt een SCPI met een distributie van 4,5 % waarvan de aandeelprijs met 1 % stijgt, een PGA van 5,5 %. Het werkelijke rendement van een SCPI kan niet meer op één regel worden gelezen.
Hoe de PGA te gebruiken voordat u zich inschrijft
Het wordt aanbevolen om SCPI’s te vergelijken over ten minste drie jaren met behulp van de PGA in plaats van alleen het distributietarief. Voertuigen die prijsdalingen van aandelen hebben ondergaan in 2023-2024 kunnen een hoog distributietarief vertonen (mechanisch effect van de berekening op een verlaagde aandeelprijs) terwijl ze waarde hebben vernietigd.
- Controleer of de PGA positief blijft over drie jaar voordat u zich inschrijft.
- Vergelijk de PGA tussen SCPI’s van dezelfde typologie om het effect van het beheer te isoleren.
- Let op de voorraad aandelen die wachten op terugtrekking: een hoog volume (de markt toont ongeveer 2,8 miljard euro aan aandelen in afwachting eind 2025) signaleert een liquiditeitsrisico dat de toekomstige PGA beïnvloedt.
De SCPI-markt in 2026 is niet meer die van 2019. De rendementen stijgen, maar de selectie van het voertuig bepaalt het grootste deel van de prestatie. Een investeerder die vandaag instapt met een actuele beoordelingsmatrix (PGA, Europese diversificatie, analyse van de geconcentreerde inzameling) positioneert zich op een investering waarvan de rendement-risicoverhouding concurrerend blijft ten opzichte van andere toegankelijke activaklassen zonder directe beheer.